还记得植物园边上拍出1.2亿天价的马岭山房吗（即蔡元培女儿才威廉故居）？马岭山的另一个名字叫仁寿山，今天要说的主角仁寿山小区，就位于马岭山脚下。

马岭山房与仁寿山小区位置示意

仁寿山小区建成于1999年，至今已有24年的房龄，是杭州植物园和西湖景区之间为数不多的几个小区之一。这个西面杭州植物园景区，南面岳庙、西湖景区，北面黄龙体育中心，西北面浙大玉泉校区的地段，属实占近了地利。

对应的学区是第二梯队的西湖小学，虽不及外东山弄61、62幢第一梯队求是学区，但与外东山弄其他楼栋的学区是一致的。

图源/美丽西湖

法拍价格向来是反映当下楼市基准的风向标。今天的法拍房源，位于仁寿山小区14幢2单元502室，一梯两户，建筑面积136.24㎡，评估价917万（折合评估单价6.7万元/㎡），可以说是一套妥妥的老破大。

如今二手行情那么差，136㎡老破大叠加环境优势能拍出去吗？最后会不会砸手里？

我们先来看法拍结果，这套房源一拍679.7万流拍，今日二拍起价543.8万，最终经过65轮报价，以总价719.3万成交，折合单价5.28万元/㎡，相当于评估价打了8.6折。

图源/阿里法拍

仁寿山小区二手房本身挂牌就少，只有4套，且以40多方小户型为主，挂牌均价71167元/㎡，近30日二手房没有成交。隔壁同属西湖小学学区的外东山弄近30日成交了2套61㎡低楼层小户型，签约均价55990元/㎡。

这套仁寿山小区5楼的老破大因为是顶楼，带阁楼层，5层为两室两厅一厨一卫一阳台，阁楼层为三室一卫一露台格局。也就是说，可利用的空间比较大。

图源/阿里法拍

翻看仁寿山小区的法拍记录，至今只有三套房源上架。其中2013年上架的一套13幢5楼的房源，140㎡，带车库，一拍仅1人报名，受限于法拍规则必须2人以上报名而流拍，最终二拍以4.7万元/㎡的单价成交。如今10年过去了，同面积段的房源成交单价折合5.28万元/㎡，几乎没怎么涨。相较于3年前的该小区7.81万元/㎡的法拍成交价，今天的价格相当于打了6.7折。

图源/阿里法拍

值得注意的是，仁寿山小区虽是杭州第一批加装电梯成功的老小区代表，但只有17、18幢成功安装了电梯，且是单位出资，不具备推广参考性，因而同小区14幢并没有加装电梯的，这或许也是一拍流拍的重要原因之一。

有得必有失，虽然小区周边自然环境优美，可以天天逛西湖景区、植物园景区，但成也萧何败也萧何，不足之处也在于景区及老小区停车困难、道路限行，去过植物园的应该都知道，植物园门口的路上能堵成什么样。

这套房源，只要爬得动楼，自住还是很不错的，若是作为投资再度出手，可能就有点难度了。